银河安卓版彩票app李嘉诚抛售410亿港元物业 内地楼市或见顶

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李嘉诚抛售410亿港元物业 内地楼市或见顶

A-A+2013年9月18日08:13:27新华网评论

  李嘉诚的每一次动作时会引来业内的广泛关注。最近有消息称,“长银河安卓版彩票app和系”相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场,涉及金额约为410亿港元。

  记者注意到,在内地银河安卓版彩票app土地市场火热、地王频出的的当下,李嘉诚的大手笔减持,引起了业内的警银河安卓版彩票app惕——王石在一周之内接连两次警告:“精明的李嘉诚在卖内地的物业,这是二个 信号,小心了!”

  李嘉诚对风险极度谨慎,他的经典言论是“用90%的时间考虑失败”。一起,他也是跨越周期的投资高手,采取多元化的稳健策略,低买高卖。随着“长和系”近两年来大手笔投资欧洲,近期又在内地频繁抛物业套现,无不体现了李嘉诚“不把鸡蛋装进二个 篮子里”的思路。在一些也内人士看来,李嘉诚的出手,让当前的楼市弥漫了一些危险气息,或许暗示了国内楼市原因见顶。

  抛内地物业转战欧洲

  “长和系”旗下的地产项目,最近“套现”动作不断。据了解,长江实业即将在北京推出新一期豪宅装修产品“誉天下·瑞景花苑”,较原先一期原因涨价200%至200%。长江实业董事郭子威表示,这也是该项目的最后一期。原先,长实已借助该项目的销售套现约70亿元。而和记黄埔在日前宣告了其存在南京的首个项目案名为“涟城”。和黄方面称,该项目是精装高层加豪宅装修,2000万元起。

  值得注意的是,有报道称,在捂盘十余年后,长江实业才在2008年推出“誉天下”第一批豪宅装修。而在2010年底在拿到上述南京地块后,和黄直到今年上两天才始于英语 英语 缓慢开工。李嘉诚在多个内地城市的大手笔“套现”的一起推出上述项目,也被疑为“套现落跑”。

  尽管在业内人士看来,低价买入土地原先的“长线操作”、“缓慢开发”,坐等地块升值,是长和系的典型型态。不过,基于李嘉诚的惯用策略,长和系上述举动难免不引人遐想。“长和系的商业逻辑统统低买高卖。”接受《每日经济新闻》采访时,睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文直言。

  对于上述瑞景花苑的定价,长江实业董事郭子威明确表示是目前市场行情的正常反应,且宣告撤资,并强调无需退出内地市场。但他一起也表示,公司出于稳健的投资考虑,统统不把鸡蛋都装进二个 篮子里,“国内外的投资原因同样就有关注,统统目前到欧洲投资的原因更多。”

  据不删改统计,从2010年至今,长和系在海外市场投入的收购资金原因接近2000亿港元。长江实业财报显示,2010年4.2%的负债率是近几年的最低点;此前的2008年、2009年分别为16.5%、9.5%;而伴随着欧洲的大手笔收购,长江实业的负债率从2011年始于英语 英语 攀升,2011年、2012年分别为7.6%、7.3%。

  “相比之下,投资海外的资金要小于国内,且国内竞争十分激烈,而国外还没只有充分。而从未来的投资回报率看,欧洲的原因更多。”郭子威称。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受记者采访时表示,长和系追求的是资产绝对值最大化,李嘉诚的选者是全球性的,或认为当前经历了经济危机的欧洲国家原因更好。

  尽管当前内地土地市场异常火热,地王频频总是 总是 出现,楼市也持续升温。但薛炯文认为,以5年为界线语句,目前的房价原因存在“头顶”区域。

  频频出售低回报资产

  在近年来大举进军内地市场的港资财团中,李嘉诚旗下的“长和系”总是 存在领先地位,尤以商业地产最为出色。但《每日经济新闻》从各方获得的消息显示,李嘉诚对自身投资型态进行调整,比如看淡物业持有的信号比较明确。

  早在亚洲金融危机原先,投资型物业给长江实业带来的贡献无须明显。资料显示,1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88%,占总是 性利润的84.61%。而在1998年,长江实业加大了对投资型物业的开发,当年的固定资产较1997年猛增423%。

  伴随着近几年来商业地产对于业绩增长的贡献只有缓慢,李嘉诚敏锐地将低回报的资产出售套现,转投高回报率的资产。记者梳理近几年来长江实业的财报发现,物业租赁业务的营业额总是 存在不断扩大态势。2011年、2012年长江实业自身的物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元。长江实业2013年中报表显示,这人主次的营业额为10.02亿港元。

  不过,相比之下的收益增长则日渐缓慢。在长江实业财报“营业额及业务收益”一栏中,2012年长江实业集团及子公司、合营公司的“物业租务”总额达19.78亿港元,相比2011年同比增长达16.48%,然而在2013年前6个月,这人比例下降至8.24%。

  值得注意的是,从1991年到2011年的20年间,和记黄埔的平均净资产收益率超过11%,长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只有达7%,陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

  百佳超市我真是在2012年营业额高达200多亿港元,但受制于租金成本高企等多种因素,毛利也仅有2%~3%。这对于追求稳健收益的李嘉诚来说,我我真是一阵一阵只有接受。中房商学院高级研究员韦华伟认为,从地产功能来看,目前商业地产的“遍地开花”正面临着同质化与过剩的巨大风险。

  此前,“长和系”曾有太大次将低回报的资产出售套现的情况。最典型的是2008年全球金融危机前后,在几块月内数次战略性售出其上海物业:2008年5月,李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售其存在上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业;年底,和记黄埔又抛售了9栋御翠园商业豪宅装修,同样远低于原先之类产品售价。

  土地市场投入骤减

  除了上述商业地产项目准备套现外,“长和系”近些年来在土地市场上的变化也引发了业内的关注。回顾“长和系”在内地十余年的发展路径,也能 发现几乎从未主次其“低价拿地、长线操作”的策略。2011年原先每年就有一些土地储备吸纳,土地成本比较稳定,但2012年至今,“长和系”在土地市场上却鲜有动作。

  长实与和黄2007年报显示,长我我真是全球范围内共拥有可建楼面面积约2200万平方米的土地;和黄则共拥有可建楼面面积约1090万平方米的土地,绝大主次存在内地。2008年全球金融危机的爆发,对房地产行业造成了冲击,期间,“长和系”加速在内地市场的扩张。长江实业2008年单独操刀存在北京的纯住宅大盘,“长和系”则“逢低买入”土地。

  记者梳理财报发现,在2008年、2009年年报中,长江实业的董事会均明确表达了加强土储的愿望。2010年初,李嘉诚更是公开表示,长江实业土地储备足够未来5至6年使用,原因平均成本较低,加上负债低和备用资金富有,可动用不少于2000亿港元进行投资。

  “长和系”拿地成本何如?以2011年为例,长实及和记黄埔共在内地成功竞得5块土地,面积约65.54万平方米,平均拿地成本仅为1872元/平方米。和记黄埔2012年年报显示,公司当前土地储备约1022万平方米,大主次通过与长江实业一起持有,在内地的平均土地成本为19200元/平方米。

  财报显示,2012年在内地,长江实业仅与和记黄埔的合营公司在当年5月份追到上海青浦区一块约14.7万平方米的住宅用地,一些再无拿地动作。而梳理公开资料发现,和记黄埔也仅仅在2012年12月4日,以成交价为237万元追到了武汉蔡甸区的一块地,楼面地价2002元/平方米。

  有媒体报道称,李嘉诚2013年上两天未在内地投资一分钱。长江实业2013年中报也显示,今年上两天该公司在内地市场上并只有一块土地入账。在香港,长江实业最近一次拿地是在去年11月。2013年上两天,长江实业未在香港拍得任何地块。

  此外,“长和系”统统再像原先那样对土地储备频频宣告。在2012年年报中,长江实业仅仅统统表示“中央政府调控将主导房地产市场持续发展,集团将继续推动内地业务长期持续增长,如期推展各项发展项目,予以配合”。2013年中报则只有提及土地市场的策略。

  在近日地王频频再现的原先,“长和系”在土地市场上的“消失”,统统得无需亲戚亲戚朋友警惕,甚至引发了舆论对长和系市场“撤资”的疑虑。“长和系”对于当前楼市的判断,通过郭子威最近对媒体的宣告几块也能 看出一些端倪。对于连续缺席符合长实定位的北京农展馆地块、上海徐家汇中心项目、杭州华家池等地块拍卖现场,郭子威坦言“市场竞争激烈”。

  在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来,长和系在土地市场上的投入减少,主要在于当前的地价畸高,侵蚀企业未来盈利空间,增大了风险。据国土部下属的土地勘测规划院发布的数据显示,今年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米,环比增速为1.62%,已连续二个季度加速上升。

  “土地市场过热原因了风险形成。”陈晟认为,港资公司的运作模式一般是低位进入,高位抛出。在他看来,李嘉诚的行为对房地产市场有参考和预警的作用。