专家:北京禁开发商直接收预售房款致其资金紧张

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  编辑按:本文发表于《新京报》2010年10月16日。

  今后  ,北京购买住宅的预售款  ,将禁止开发商直接收取  ,而是我全部存入专用账户 ,开发商不得随意提取 ,以此保证楼盘预售款优先用于工程建设。昨天 ,北京市住建委、人民银行营业管理部、北京市银监局出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行方式》。该方式将于12月1日起施行。

  没专用账户不发预售许可证

  根据《方式》  ,今后  ,每个预售的房地产开发项目都须要挑选监管银行  ,而且是分期建设的  ,每一期也能也能 挑选一家监管银行。在人民银行的指导下  ,开发商都须要自行挑选监管的商业银行。

  开发商要按照另有有一个 预售许可证对应另有有一个 账户的原则  ,在监管银行设立专用账户  ,并签订预售资金的监管协议。“没哟挑选监管银行或设立专用账户的  ,市住建委不发放预售许可证。”北京房地产法学会副秘书长陈志说。

  在商品房预售时  ,购房人不再将购房款直接交给开发商 ,而是我须要存入你你这俩专用账户中。“包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及或多或少形式的全部购房款  ,全部都是存入你你这俩专用账户中。”陈志说。

  限价房经适房执行相同制度

  “账户中的资金  ,开发商是也能 随意提取的。”陈志介绍  ,开发商要根据项目的建设方案和施工进度  ,编制该项目的用款计划  ,报住建委等部门审批。

  《方式》中规定了另有有一个 节点  ,分别为地下社会形态完成、社会形态封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证  ,在这另有有一个 节点上 ,开发商都须要按照申报的方案  ,申请提取专用账户中一定比例的资金  ,用于支付工程款 ,采购材料等费用。

  “而且你你这俩项目突然再次出现了问题图片 ,而且会影响到购房人利益一句话  ,区县住建委会立即通知监管银行  ,暂停拨付专用账户中的资金 ,并启动应急方式  ,监督用哪几种资金完成你你这俩项目的建设 ,把房子交到购房人肩头。”陈志表示  ,涉及的问题图片包括:开发商居于违法违规行为原应分析工程停工;项目居于严重质量问题图片;项目未按期交付使用等。

  此外  ,而且限价房、经适房也属于预售性质的住宅  ,而且《方式》中表示  ,限价房和经适房也要执行同样的资金监管制度。

  - 解读

  1 开发商如可支取预售款?

  编制好用款计划 ,获批后  ,在另有有一个 节点可支取一定比例资金

  陈志介绍  ,无须所有的预售款都须要在另有有一个 节点上支取 ,重点监管的是保证工程建设的资金。

  “比如另有有一个 项目  ,它有20万平米 ,售价是每平米1万元。没哟它的预售款一共而是我10亿元。其中 ,政府会测算出你你这俩项目的建设费用  ,比如每平米10000元  ,20万平米而是我3亿元。”陈志说  ,另有有一个 楼盘的房子是逐渐卖出去的 ,购房款也是另有有一个 另有有一个 业主次责交的  ,当你你这俩楼盘的专用账户中收取的预售款超过了3亿元  ,没哟多余的次责  ,开发商就都须要支取。在专用账户中次责的预售款没哟达到3亿元时 ,开发商也能 支取账户中的资金。

  “这3亿元而是我为了保证项目和配套设施能竣工交用的钱 ,”陈志表示  ,开发商要提取哪几种钱  ,会有一定的限制条件 ,首没哟编制好用款的计划 ,而且你你这俩计划须要合理。比如另有有一个 节点中 ,每个节点的用款比例须要合理。“而且另有有一个 项目  ,哪几种阶段要用几条钱  ,其实全部都是一定的规律  ,而且开发商申请的计划不合理  ,主管部门就不需要批准。”陈志表示  ,开发商的用款计划被批准后 ,在每个节点提取时  ,须要提供相关材料  ,证明工程进度达到了你你这俩节点  ,也能支取。

  “你你这俩政策的原则而是我把钱管好  ,但不管死。既确保工程建设完成  ,也兼顾到开发商的资金使用率。”陈志表示。

  2 开发商违规收款为啥办?

  暂停其在北京所有开发项目的商品房预售  ,并计入企业信用信息系统

  施行资金监管过后 ,而且开发商违规  ,直接收取预售款  ,或是不按规定支取专用账户的资金 ,将如可监管和处罚?

  对此  ,陈志介绍说  ,按照新规  ,监管银行而且发现预售资金没哟存入到专用账户时  ,将告知区县建设主管部门。共同  ,区县建设主管部门将对预售资金进入专用账户的情况汇报进行监督  ,并对工程进度进行实地核查 ,调查开发商算不算 应该取款。“而且开发商被查实居于违法违规行为  ,将被责令限期改正  ,暂停其在北京所有开发项目的商品房预售  ,并将其违法违规行为公示  ,计入企业信用信息系统。”

  3 开发商什么时间能取完资金?

  也能也能 在购房人都须要单方办理房产证时  ,开发商也能取完所有资金

  按照昨日出台的新规 ,在完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件前  ,专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。

  “也而是我说  ,你你这俩项目也能也能 在购房人都须要单方办理房产证时  ,开发商也能取完专用账户中所有的资金。”陈志说 ,假如在开发商交齐所有税费  ,你你这俩项目的购房人也能办理房产证。以往 ,或多或少开发商而且资金紧张等原应分析  ,有而且会突然再次出现拖着不交税费的情况汇报 ,甚至有或多或少开发商破产了。这就为业主们办理房产证带来了问题图片。“新规实施后 ,即便开发商破产或突然再次出现或多或少情况汇报  ,而是我会影响到购房人。”

  陈志说  ,而且开发商违规  ,政府都须要冻结其专用账户  ,用账户中剩余的资金来缴纳哪几种税费  ,保护购房人的利益。

  - 影响

  对于购房人

  购房付款等环节手续无变化

  新规定对购房人有哪几种影响?陈志表示  ,实施新规定后  ,购房人在购房、付款等环节手续和以往没哟变化。“付款的方式没哟变化  ,而是我购房款直接划账到专用账户中。”

  他透露  ,北京房地产交易管理网正在进行相关改进  ,将来购房人登录该网  ,在查询网签结果时 ,通过购房合同号  ,就都须要查询到本人的购房款算不算 存入了专用账户中。

  共同  ,市、区住建委也将公示而且批准预售项目的建设方案、工程进度等情况汇报  ,购房人都须要通过主管部门网站查询相关信息。

  对于市场

  近期开盘项目或明显增多

  陈志表示 ,在新规定下  ,开发商而且要越来很慢拿到资金  ,须要在保证质量的前提下 ,加快项目的建设  ,加快项目的销售  ,也能 囤地囤房  ,也能 捂盘惜售  ,也能回笼资金。这将不利于楼市供应量的增加  ,对稳定和下降房价产生作用。

  陈志认为  ,而且新政将在12月1日起施行  ,此前拿到预售许可的项目都须要不需要资金监管 ,没哟在这另另有有一个 月的时间里  ,很而且突然再次出现或多或少楼盘抢在新政前开盘预售。而且开发商而且希望预售房源越来很慢消化  ,而且会采取降价等促销方式。

  中原地产华北区域董事总经理李文杰也认为  ,而且预售金监管的影响  ,开发商须要尽快变现 ,使预售款超出重点监管额度 ,也能更自主支配  ,而且次责项目抢在监管方式执行前促销不可外理。但他共同表示  ,预售金监管暂时不需要明显影响土地市场。而且一企业其实想拿地  ,资金渠道而是  ,甚至而且通过企业间拆借来周转资金。本人面  ,预售资金监管  ,一定程度上对土地价格回落全部都是好处 ,“竞争的人少了。”

  中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰则认为  ,近期北京将突然再次出现极少量楼盘集中开盘 ,但不总要突然再次出现降价。“开发商假如拿到了预售证  ,就都须要躲避资金监管。我抢在过后开盘了  ,但而是我一定急于销售  ,甚至都须要先把价格定高或多或少  ,而且能卖出去更好。而且卖没哟去  ,我再看看接下来的走势  ,算不算 须要降价。”

  朝阳区一楼盘负责人则认为  ,工程建设费用在预售款而且说房价中比例很小  ,只重点监管你你这俩次责对市场影响有限  ,“更多的是两种北京深化调控的信号意义”。

  对于开发商

  资金流紧缩外理囤地捂盘

  陈志认为  ,新规定提醒了开发商  ,须要合理制定本人的用款计划  ,也能 盲目过度地开发  ,也能 采用挪用预售资金的方式 ,去开发或多或少项目。

  中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰则表示 ,新政将对开发商的资金产生巨大影响  ,并加速房地产行业的洗牌。“或多或少大的房企融资方式较多  ,项目较多 ,受到的影响还小或多或少。而或多或少中小房企 ,有的只开发另有有一个 项目  ,没哟资金的压力就会骤增  ,也无力再开发新的项目。”

  - 声音

  北京华远集团总裁任志强在微博上表示 ,商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流  ,不利于推盘  ,外理囤地捂盘和烂尾。但他共同反问说“会而且而增加后续的扩大生产和有效供给吗?”

  SOHO中国有限公司董事长潘石屹在微博上称:对房地产商来说是雪去掉 霜。

  购房人戴小姐:预售金要监管  ,开发商须要专款专用  ,这就等于是加了另有有一个 保险 ,外理开发商拖延  ,外理延期交房了。

  购房人魏先生:监管预售金会勒紧开发商的钱行李袋。最近限制开发商资金渠道的政策挺多的  ,真希望哪几种政策叠去掉 共同 ,能让房价降一降。 本版采写/本报记者 马力 张旭 张家齐