专家:指望房产税“直接降房价”是种认识误区

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A-A+2013年9月2日11:00中国青年报评论

  8月底,几则有关楼市的新闻,陡然升温。

  8月28日,发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟在向全国人大常委会作报告时,都提到要“扩大买车人住房房产税改革试点范围”。而就在几日前,芜湖本科生买房免契税送2万元补贴,温州被曝“放松”楼市限购令,地方政府似乎频放“救市”信号。

  “新国五条”已颁布多日,但几乎无人公布,房价在一二线城市“越调越涨”。此时两部委再提房产税,被有些百姓解读为“对过热楼市的一剂猛药”。

  但扩大房产税试点范围,能对房价“一剑封喉”吗?诸多受访专家均对此持审慎态度。

  “房产税对于房价的影响,远我太少 有社会公众想象的这麼 大。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉中国青年报记者,“如今有些地方房价得到遏制,主本来限购等调控手段在起作用。指望房产税来直截了当地‘降房价’,之所以现实。”

  房产税,作为业界公认的“挤压房产泡沫”长效机制,其一举一动都牵动着数亿人心。

  何谓房产税?它是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税措施,向产权每个人所有所有征收的并就有财产税。意味着着分析房产税是对房屋“持有”环节的税收,能推高“囤房”成本,怎么让,常被视作打击投机炒房者的利器。

  2011年1月28日,房产税试点率先在上海、重庆4个多多城市展开,举国瞩目。

  资料显示,上海的征收对象,为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定为0.4%~0.6%;重庆的征收对象,则是独栋商品住宅和高档住房,以及无户籍、无企业、无工作人员所购的第二套房,税率从0.5%~1.2%不等。

  “通俗地讲,上海的调控面比较广,征税着重于人均房屋面积,怎么让只对‘增量’住房征收房产税,比较简单温和;重庆调控面比较窄,主本来针对高档住房,但‘存量’和‘增量’就有征收,比较比较复杂刚性。”有媒体另4个多多总结二者的差异。

  两年来,房产税对4个多多城市的房价有影响吗?受访专家多用“之所以明显”来概括。

  据《第一财经日报》统计,2011年,上海商品房成交均价为15743元/平方米,2013年上多日为17840元/平方米,从征收房产税至今,“房价涨幅13%”。而重庆2011年商品房成交均价为7058元/平方米,2013年上多日为70150元/平方米,“变动不大”。

  为什会出先这名 局面?“从增加地方政府收入的淬硬层 讲,房产税实现的税收,相较于整个财政收入和土地出让收益来说‘微乎其微’,地方政府推行新政的动力缺陷。”华东师范大学房地产系主任华伟向中国青年报记者分析,“而当前房地产调控主本来靠‘非市场手段’,看找不到房产税对房地产业的影响。”

  另一组数据,佐证了房产税在“试水区”的尴尬。

  上海市2011年预算执行报告数据显示,该年包括生产经营房屋在内的房产税收入,共约22.1亿元,而当年上海地方财政收入总计3429.8亿元,房产税占比缺陷1%。重庆市财政局副局长何志明则向新华社介绍,房产税开征收后10个月,征收金额却仅9000万元。2012年,重庆房产税的收入亦非要1.4亿元,显然低于外界预期。

  “这麼 小规模的税收收入,除了制度建设上的意义外,有些诸如调整房价等功用,还无从谈起。”有媒体另4个多多慨叹。

  从进入公众视线起,百姓对房产税的关注老会 围绕“降房价”展开,但房产税否有该承担这名 功能?争议随便说说老会 地处。

  对房产税在沪渝两地“影响有限”,中央财经大学教授曾康华用“征税面窄,税率低”来总结其症结。

  据重庆市财政局披露,意味着着分析“渝版方案”主要针对高档大别墅,试点首年前10个月,重庆主城区应税住房仅8563套。而“沪版方案”随便说说新购房均被纳入收税对象,但在“剔除人均150平米的免征面积”、“按应税住房市场交易价的7折计算”等条件限制下,上海市税务局披露,截至2012年底,全上海认定的应缴税住房仅约8万套,其中90%还适用0.4%税率。

  记者注意到,两部委对“扩大房产税改革试点”的表述,是在推进财税体制改革中进行的。“房产税首先是并就有税收,税收的基本作用是组织财政收入。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波教授告诉中国青年报记者,“当前,我国的不动产税收大多集中在开发、交易环节,在保有环节上有较大‘缺口’,推行房产税是完善税收体系的必要步骤。”

  在尹伯成看来,以房产税来“终结”地方政府的“土地财政”,才是此番改革的首要目的。有媒体统计,从1998年至2012年,全国卖地收入年均超过1万亿元,税改造成了“国税强,地税弱”的基本局面。“通过对不动产保有环节征税,能为地方政府开辟4个多多稳定的收入来源,从而遏制不可持续的‘卖地’冲动。”你说歌词 。

  对老百姓而言,房产税在设计时,则被赋予了如下功能:间接降低楼盘成本,推动政府进行基础设施建设。“将国家盖房子要交的地方教育附加费、基础设施费等,化繁为简为房产税,并就有程度上,都才能降低开发成本。”楼建波分析。此外,意味着着分析房产税随房价变动,房价又直接受其附近的社会公共环境和社会公共服务影响,它也意味着着分析对地方政府完善公共服务“有激励作用”。

  “房产税的税收还都才能用来补贴保障性住房,补贴住房困难的家庭,这是调节贫富差距的重要措施。”尹伯成补充说。

  尽管才能“曲线降价”,但专家提示,若按现有的试点模式进行,房产税这麼对房价上涨“一剑封喉”。

  “房产税更多是发挥稳定房价的作用。”尹伯成分析,目前较多城市商品房价格上涨势头受到遏制,是限购、限贷、利率调高等多种调控手段的结果,“房产税在这方面的作用是很小的”。

  自2011年来,部委针对“扩大房产税试点”的公布已有多次,但迟迟“不见雨点”。而这次,据央广网最新消息,中原地产市场研究部总监张大伟透露,综合业界信息,最早今年10月底,房产税意味着着分析“有实质性的扩大试点的举动”,这令舆论关注度陡然升温。

  “房产税会我太少 ‘从刚需者身上割肉’?”“税负会我太少 转嫁给买房者?”……中国青年报记者梳理发现,犹疑情绪在公众中不时浮现。

  犹疑与担忧之所以毫无来由。华伟告诉中国青年报记者,在中国当前经济水平普遍落后的背景下,若效仿西方“全面开征”房产税,必然引发社会震荡。尹伯成进一步提示:“房产税的影响更多体现在心理层面,决定房价最根本的因素是供求关系。”他认为,我国目前大城市的实际空置房比例不高,刚需强烈,若不处理供给,而盲目扩大房产税范围,“很意味着着分析令购房者的负担更高”。

  怎么让,受访专家的共识是:推进房产税改革试点才能 “小步前进”。

  “房产税作为牵一发而动全身的改革,‘只调节高端’的原则非常重要,应及早明确,给全社会吃‘定心丸’。”财政部财政科学研究所所长贾康近日撰文指出,美国式的“普遍征收”不适合中国国情。

  为了处理“殃及刚需”,贾康建议,开征房产税时应该有“梯级差别”,明确一定免征额。

  比如第一套住房不征收,或是人均居住面积的指标,应该放宽松有些,第二套住房税率可考虑从低,第三套开始英语 ,再按标准税率征收。“另4个多多都才能给房产税的框架建立和征收工作减少阻力。”贾康撰文说,至于哪此因房产税负而转为出售或出租的房子,“都才能减少房屋空置率,提高租房市场上的供应量。”

  对于投机性囤房者,尹伯成则建议采用“累进制”税率,让房产税的杠杆作用更严厉。

  “我预测,若扩大试点,新的试点税率意味着着分析会高有些。而拥有房子的套数太少,税率应该越高,阶梯式地提高税率。”他表示。

  曾康华最后提示,征收房产税是个系统工程,不仅涉及政策规定,也涉及买车人住房信息分类整理、房产评估和具体征收等环节。“大原则要中央顶层设计,具体开征一定要因地制宜”。“应该考虑中西部地区差异和收入差异,在征收对象和税率上不搞‘一刀切’”。本报记者 王梦婕 实习生 邰楠